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A legalização de pequenas casas e adus de Nova York restrita pelos regulamentos

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  • A cidade de Nova York recentemente tornou legal adicionar uma unidade habitacional a certas casas de uma e duas famílias.
  • Mas os regulamentos da cidade e do estado limitarão drasticamente a construção, dizem os especialistas.
  • Uma lei estadual restringe severamente a adição de adus a edifícios duas famílias.

Uma das soluções para a escassez de moradias da cidade de Nova York – adicionando unidades extras em sótãos, porões e quintais – já está encontrando uma série de obstáculos regulatórios.

Sob as reformas de zoneamento da cidade, certos proprietários de edifícios de uma e duas famílias poderão adicionar a chamada “unidade de habitação acessória” para alugar, abrigar um membro da família ou morar em si. Os proprietários podem aumentar o valor de sua propriedade e gerar renda extra, criando mais casas em uma cidade que enfrenta uma escassez de moradia. A mudança também ajudaria a levar muitas das dezenas de milhares de unidades de porão existentes à conformidade com os códigos de saúde e segurança.

Mas a nova lei da cidade restringe Adus de várias maneirasinclusive proibindo ADUS em lotes com casas de rowhomes ou moradias anexadas e em muito mais de 800 metros de uma estação de transporte de massa. A lei também proíbe o térreo e o porão adus em áreas propensas a inundações costeiras e inundações no interior durante fortes chuvas. Um ADU do quintal pode cobrir não mais que um terço do quintal e não pode ser adicionado em distritos históricos.

Uma lei estadual que pode bloquear muito edifício

ADUS não está apenas sujeita aos regulamentos da cidade. Estado de Nova York Lei de Músias Múltiplas (MDL) exige que os edifícios com três ou mais unidades tenham recursos que se associam a um grande prédio de apartamentos. Por exemplo, a lei exige que os aspersores em todas as unidades e uma certa altura de teto nos porões, os quais podem ser proibitivamente caros para adicionar a um edifício existente.

“Muitos sites que poderiam adicionar um ADU desencadeariam o MDL e, portanto, não seriam realmente viáveis ​​do ponto de vista do design”, disse Marcel Negret, diretor de planejamento de uso da terra da Regional Plan Association Association Association Association , uma organização sem fins lucrativos pró-Housing focada na área de três estados.

Casey Berkovitz, secretária de imprensa do Departamento de Planejamento da Cidade, disse que a cidade ainda está examinando como o MDL se aplicará à ADU Construction, mas concorda que tornaria mais difícil adicionar o porão e o ADUS do sótão nas casas duplas existentes.

Existem exceções. Construir um novo ADU desapegado não implicaria o MDL porque não faz parte de um edifício existente, observou Berkovitz. E certos bairros Do outro lado da cidade fazem parte de um novo esforço de legalização do porão Isso os isenta de certas restrições de MDL.

A legislatura estadual poderia alterar o MDL para reduzir as barreiras para a ADUS na cidade de Nova York – algo que a cidade pediu para fazer, disse Eric Kober, membro sênior do Conservador Manhattan Institute e ex -planejador da cidade. Mas ele não é otimista dos legisladores estaduais a bordo, acrescentando: “Não há indicação de que esteja no radar deles ou algo que eles estão interessados ​​em fazer”.

Kober argumentou que a exigência da cidade de que os proprietários vivem no lote que adicionam um ADU é o mais contraproducente dos regulamentos, pois impediria que os desenvolvedores privados construíssem ADUs.

O governo de Nova York no outono passado disse que esperava que menos de um em 200 Os proprietários elegíveis optariam por adicionar um ADU à sua propriedade em um determinado ano.

NEGRET estimou apenas alguns milhares do 82.000 casas adicionais A cidade deve adicionar nos próximos 15 anos sob a cidade de Yes será adus. Isso está abaixado entre 26.000 e 40.000 trouxeram A cidade esperava acrescentar sob a versão original de suas reformas, que foram significativamente reinadas pelo Conselho da Cidade.

“Minha conclusão é, sim, a ADUS é tecnicamente legal, mas ainda há um longo, longo caminho a percorrer antes que eles possam ser uma parcela muito mais significativa de um estoque de moradias em crescimento”, disse Negret ao Business Insider.

A legalização é apenas o primeiro passo

A cidade ainda está desenvolvendo novas regras que afetarão a construção da ADU. Isso inclui a criação de mapas de inundação atualizados, o que provavelmente restringirá ainda mais onde as ADUs são permitidas. Não está claro quando a cidade finalizará o processo de criação de regras.

Eventualmente, a cidade diz que criará um Site “Shop Shop One-Shop” Para orientar os proprietários através do processo de construção da ADU, incluindo um conjunto de projetos pré-aprovados.

Nova York está seguindo os passos de cidades como Los Angeles e Seattle que vêem Adus como frutas baixas na busca por mais moradia acessível. Depois que a Califórnia afrouxou suas restrições a Adus, as unidades extras formaram quase 20% das novas casas construídas em 2023.

Mas o progresso tende a ser lento. A legalização da ADU por si só geralmente não é suficiente para solicitar muitas novas construções. Em algumas cidades e cidades, leis locais de uso da terra, permissão e outros regulamentos estão no caminho. Requisitos de ocupação do proprietário, mandatos de estacionamento fora da rua e revisões de permissão discricionária estão entre os mais regras onerosas.

Há pouco mais de um ano, o governo de Nova York lançou um programa de concessão piloto – chamado “mais um adu” – que concedeu 15 proprietários com até quase US $ 400.000 em financiamento por família para Construa uma habitação extra no quintal, porão ou sótão. A cidade desde então expandiu esse programamas isso se aplica apenas a lotes que já estão divididos para acomodar outra unidade.

“A ADUS é uma ferramenta comprovada em cidades de todo o país para apoiar as famílias trabalhadoras com espaço extra, renda adicional e a oportunidade de envelhecer”, disse Dan Garodnick, diretor do Departamento de Planejamento da Cidade da cidade de Nova York, ao Business Insider em uma declaração de dezembro.